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河北冀州住宅項(xiàng)目市調(diào)報告
作者:凡人 日期:2009-7-18 字體:[大] [中] [小]
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一、項(xiàng)目考察報告前言
在古代的戰(zhàn)爭中,有句軍事經(jīng)典名言:“知己知彼、才能百戰(zhàn)百勝”!幾千年過去了,但這句軍事指揮名言一直流傳到今天。
在改革開放的今天,一些成功的商人把這句軍事哲學(xué)名言運(yùn)用到了激烈的商戰(zhàn)之中。
如今,我們面對那些實(shí)力雄厚的競爭力對手,該拿出什么高明制敵的策略?首先我們必需做到知己知彼的商戰(zhàn)策略。同時還的考慮冀州市這個項(xiàng)目價值趨向和對該項(xiàng)目產(chǎn)品定位與出售價格定位。
2008年的3月初,在春意盎然的時節(jié)。根據(jù)公司近日的工作按排,冀州項(xiàng)目考察組一行五人驅(qū)車來到了位于河北省東南部的冀州市。
當(dāng)晚,對這個新興城市地理方位進(jìn)行了勘察。第二天、三天(其實(shí)不到三天)我們在時間很倉促的情況下,爭分奪秒的對冀州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和樓市走勢以及消費(fèi)者對市場關(guān)注度、旅游資源的資源整合與開發(fā)進(jìn)行走訪。并且對房產(chǎn)項(xiàng)目地進(jìn)行了考察。
在這為期三天的項(xiàng)目考察中,我們項(xiàng)目考察組五人(前期市場開發(fā)、項(xiàng)目營銷策劃以及銷售等部門)在人員少、時間緊的情況下,結(jié)合冀州城市發(fā)展實(shí)際情況,項(xiàng)目考察組制定了一系列考察策略。
1、考察的項(xiàng)目、產(chǎn)品種類、區(qū)域。(行業(yè)的走訪、商業(yè)地產(chǎn)、住宅小區(qū)、旅游業(yè)的走訪、二手房市場調(diào)查、購買人群溝通)
2、考察的方式:小區(qū)走動、走訪問答、問卷調(diào)查。
3、訪問的消費(fèi)人群。(性別、年齡、職業(yè)、收入)
4、索取信心資源渠道(區(qū)域間訪問、被訪對象面對面的溝通 媒體網(wǎng)絡(luò)資料的查閱等)。
二、冀州項(xiàng)目介紹
該項(xiàng)目位于衡水冀州市城區(qū)的北部區(qū)域,主體項(xiàng)目將主要打造景觀式住宅項(xiàng)目為主(不含衡水湖岸旁別墅項(xiàng)目)。
按照冀州市政府城市遠(yuǎn)景規(guī)劃,除了原有的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和主體經(jīng)濟(jì)之外,旅游文化資源開發(fā)當(dāng)作一項(xiàng)重要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)來做。旅游產(chǎn)業(yè)的啟動從而帶動了冀州北部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時也給我們項(xiàng)目開發(fā)與后期的銷售創(chuàng)造了最佳契機(jī)。
1、 項(xiàng)目介紹與發(fā)展分析
(1)項(xiàng)目名稱:未定
項(xiàng)目性質(zhì):商業(yè)+住宅(住宅樓是整個項(xiàng)目主體)
占地面積205.3畝。
建筑面積:
項(xiàng)目綠化率:尚未得出。
(2)項(xiàng)目分析
通過近幾天時間的實(shí)地考察我們得出的結(jié)果顯示,我們的準(zhǔn)備參與競標(biāo)項(xiàng)目所處的地理位置雖然不是什么城市中心和商業(yè)地帶,但隨著城市逐步的發(fā)展與環(huán)境改善,在以后的幾年中,這里將被人們所看好。
目前,這里已有幾家單位在周邊地帶已建起了家屬住宅樓和職工公寓。所以來說,如果這里道路交通的開通(惠明路),生活垃圾混亂堆放的有效治理,將開創(chuàng)人們所向往的美好生活家園。
(3)項(xiàng)目買點(diǎn)提煉
目前,一些樓盤的買點(diǎn)最大優(yōu)勢就是周遍的道路交通、設(shè)施配套、小區(qū)規(guī)劃、物業(yè)管理等問題。那么我們項(xiàng)目的買點(diǎn)在那里?我們的項(xiàng)目與本地其他項(xiàng)目的不同之處在那里?
A、密集的扎堆居住人群:項(xiàng)目西側(cè)緊鄰是冀州市審計局家屬樓、東側(cè)是市教委宿舍樓如果中間的惠明惠明路在短時間內(nèi)開通的話,那又縮短離市中心距離。
B、良好的交通設(shè)施是最大的賣點(diǎn):北側(cè)的賓河大道、東側(cè)108國道、項(xiàng)目地中間的惠明路(未開通)。
C、居住高層觀望美麗的衡水湖。住在高層居室內(nèi)的業(yè)主在工作之余除了享受和諧美好的生活的同時可以打開窗戶,俯視冀州府地整個城市風(fēng)景并且觀賞美麗的衡水湖。
D、寂靜的生活 也是一種美。如今,那些每天瘋狂工作的都市白領(lǐng)階層(IT精英、外企CEO、國企及民營企業(yè)的管理層)在生活方式上發(fā)生很大的變化,他們在選擇居住環(huán)境上已不在把城市中心當(dāng)作最佳的居住環(huán)境了。
眼下,他們在國際上流行這樣一句生活格言:工作在城市中心,居住城外的幽靜環(huán)境中。一方面可以呼吸新鮮空氣,另一方面他們可以在自由私人空間內(nèi)享受生活。
雖然目前冀州人群的居住方向是冀州市的南部,但北部優(yōu)美的環(huán)境加以治理后,這里就成了人們搶手的居住地段。原因旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也是冀州市幾年來的最終規(guī)劃。因此,這里不僅是人們居住的最佳選擇而且還會在幾年后,這里將成為冀州最興旺的商業(yè)地段。
三、 河北冀州發(fā)展現(xiàn)狀分析
冀州素有“華夏第一州”之稱。位于河北省東南部,距北京300公里、黃驊港150公里;北依河北省第二大淡水湖——衡水湖;東臨京九鐵路和京福高速公路;106國道縱貫市區(qū)。
其實(shí)河北冀州市除了具有交通便利之外,地理位置的優(yōu)越也占主導(dǎo)。
作為新興發(fā)展的冀州市東與棗強(qiáng)縣(衡水)為鄰,南與南宮市、新河縣(邢臺)接壤,西與寧晉縣(邢臺)、辛集市(石家莊)相連,北隔衡水湖與桃城區(qū)(衡水)相望。該市區(qū)轄下11個鄉(xiāng)鎮(zhèn),412個村,總?cè)丝?7萬人。他們包括冀州鎮(zhèn)、魏屯鎮(zhèn)、官道李鎮(zhèn)、南午村鎮(zhèn)、周村鎮(zhèn)、碼頭李鎮(zhèn)、西王鎮(zhèn)、門莊鄉(xiāng)、徐家莊鄉(xiāng)、北漳淮鄉(xiāng)、小寨鄉(xiāng)等。
冀州自1993年撤縣建市10年來,一個現(xiàn)代化的小城市形象已初具規(guī)模。
到目前為止,冀州市市區(qū)面積已達(dá)到15平方公里,市區(qū)人口達(dá)14萬人。市區(qū)功能分區(qū)科學(xué)合理,北部濱湖地帶為歷史文化、生態(tài)旅游區(qū);中部為行政辦公、商貿(mào)居住區(qū);南部為工業(yè)區(qū);A(chǔ)設(shè)施日益完善,搭起了"四縱七橫"的城市發(fā)展框架。
如今,全市城鎮(zhèn)化水平提高到了40.5%,一個現(xiàn)代化的小城市初具規(guī)模。到2010年,城市建成區(qū)面積將達(dá)到22平方公里,市區(qū)人口將達(dá)到20萬,全市城市化率將達(dá)到50%以上,努力打造歷史文化名城、園林生態(tài)名城、區(qū)域經(jīng)濟(jì)名城,建成冀東南中等城市。
近年來,冀州市在做好城市規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時“開發(fā)旅游資源、挖掘本土文化、治理城市環(huán)境和吸引投資招商”已成了市領(lǐng)導(dǎo)們上演的幾出大戲。
四、 冀州人口與區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分析
冀州市位于我省東南部,轄7鎮(zhèn)4鄉(xiāng)412個行政村,市域面積918平方公里,總?cè)丝?6.4萬人。
1、勞動力資源充裕。
自2003年冀州市(冀縣)撤縣建市后,該市由于農(nóng)村富余勞動力的大量存在,迫切需要構(gòu)建合理的城鄉(xiāng)生產(chǎn)力布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)框架,促進(jìn)生產(chǎn)力在城鄉(xiāng)地域空間上的合理分布、組合、配置。
具有38萬的人口冀州市農(nóng)業(yè)人口達(dá)30萬,占總?cè)丝诘?9%,農(nóng)村勞動力資源比較充裕。是近幾年隨著農(nóng)業(yè)機(jī)械化在我市農(nóng)村中的廣泛應(yīng)用,農(nóng)村剩余勞動力相對增加,為發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)提供大量的人力資源。
從以上調(diào)查的數(shù)據(jù),冀州市的農(nóng)民收入來源以第一產(chǎn)業(yè)為主,第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展遲緩,有很大的發(fā)展空間,第一產(chǎn)業(yè)中又以種植業(yè)為主,林果、畜牧業(yè)、漁業(yè)所占比例較小。從家庭生產(chǎn)性支出情況看,大田作物和林果業(yè)的支出比畜牧業(yè)和漁業(yè)的支出相對偏高,而且效益也低。
通過分析,本市純收入主要來源于市委、市政府的“一紅兩白”發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施和報酬收入。去年全市棉花種植總面積22.95萬畝,總產(chǎn)量1.1016億斤,總收入2.4786億元,純收入1.836億元。二是去年我市種植辣椒總面積12.89萬畝,總產(chǎn)量5156萬斤,總收入2.0624億元,純收入1.5468億元。三是去年我市種植了3萬個食用菌大棚,總產(chǎn)達(dá)4萬噸,總收入0.96億元,純收入0.5億元。人均收入達(dá)4349元。
2、 發(fā)展整體經(jīng)濟(jì),解決剩余勞動力。
(1)調(diào)整農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),農(nóng)業(yè)剩余勞動力在農(nóng)業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)移,實(shí)際上
就是種植業(yè)勞動力向種植業(yè)產(chǎn)品和漁業(yè)的轉(zhuǎn)移(辣椒種植與加工)。同時進(jìn)一步抓好農(nóng)副產(chǎn)品的深度加工,實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集約化經(jīng)營,則可吸納更多的勞動力。因此,在農(nóng)業(yè)開發(fā)上,必須綜合開發(fā)和利用耕地、水面、空間資源,發(fā)展資金、技術(shù)、勞動密集型的高效農(nóng)業(yè);在投資政策上,要進(jìn)一步加強(qiáng)政府扶持力度,增加對農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)資金投入,實(shí)行科技、資金、物資和政策綜合配套;在稅收政策上,對開發(fā)性農(nóng)業(yè)要給以優(yōu)惠。通過對農(nóng)業(yè)的綜合開發(fā),充分挖掘農(nóng)業(yè)內(nèi)部的就業(yè)潛力。
(2)大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)民營企業(yè),實(shí)現(xiàn)農(nóng)村剩余勞動力向工商業(yè)等非農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移,要繼續(xù)大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)民營企業(yè),要因勢利導(dǎo),推動一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)民營企業(yè)上水平、上檔次、上規(guī)模、擴(kuò)大鄉(xiāng)鎮(zhèn)民營企業(yè)的發(fā)展空間與領(lǐng)域,使其更多地吸收農(nóng)村剩余勞動力。要大力發(fā)展農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè),第三產(chǎn)業(yè)是勞動密集型產(chǎn)業(yè),它是轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動力的一個重要領(lǐng)域,因此,從總體上看,只有工業(yè)化,工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)大發(fā)展,才能為農(nóng)村剩余勞動力提供較多的就業(yè)機(jī)會。
(3)加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化進(jìn)程,促進(jìn)農(nóng)村剩余勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。農(nóng)村人口不斷減少,城市人口不斷增加,第一產(chǎn)業(yè)的勞動力不斷減少,第二、三產(chǎn)業(yè)的勞動力不斷增加,這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的普遍規(guī)律。因此,農(nóng)村剩余勞動力向城市轉(zhuǎn)移是客觀必然的。
(4)要大力發(fā)展對外勞務(wù)輸出。即在遵守我國及輸出國法律的前提下,各級政府和有關(guān)部門就放寬政策,開辟多種渠道,多形式、多途徑、多層次、多方面實(shí)現(xiàn)勞務(wù)輸出,共同開拓國際勞務(wù)市場,以減輕國內(nèi)的就業(yè)壓力。
(5)加強(qiáng)宏觀調(diào)控,指導(dǎo)農(nóng)村剩余勞動力的合理流動,必須加強(qiáng)和完善政府的宏觀調(diào)控,建立相應(yīng)的宏觀調(diào)控體系,減少農(nóng)村剩余勞動力的盲目流動,建立健全的就業(yè)服務(wù)體系,即發(fā)展培育多種形式的勞動就業(yè)中介服務(wù)組織,逐步形成包括信息、咨詢職業(yè)介紹、培訓(xùn)在內(nèi)的社會化的就業(yè)服務(wù)體系,形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一開放、競爭有序的勞動力市場,實(shí)現(xiàn)農(nóng)村勞動力的有序流動。
〕
3、冀州市小題大做”推動市域經(jīng)濟(jì)快發(fā)展
(1)小產(chǎn)品開拓大市場。在生產(chǎn)經(jīng)營膠塞、橡膠管、牽引帶、剎車管、砂輪等小品牌中,努力打造過硬的品牌,開拓國內(nèi)外市場,目前培育了紅日、長城、金橋等醫(yī)療器材和金星、金龍等品牌的剎車管,多家企業(yè)成為大型企業(yè)集團(tuán)的定點(diǎn)配套基地。
(2)小企業(yè)做成大集團(tuán)。華陽公司通過不斷增加投入,搶抓機(jī)遇,由一個默默無聞的小企業(yè)一躍成為年銷售收入1.3億元,納稅超400萬、出口創(chuàng)匯800萬美元的大型化工集團(tuán),其丙氨酸產(chǎn)量位居亞洲前列。
(3)小城市實(shí)施大開發(fā)。從2005年到2008年對于中國房產(chǎn)界來說是個高速發(fā)展時期。不僅房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體滾雪球式的翻滾使開發(fā)商獲得了豐厚的利潤而且不同生活格調(diào)的時尚設(shè)計更讓開發(fā)商撓頭。
然而,對于地處河北省東南部的縣級小城市冀州來說:“這幾年也是發(fā)展年”。2007年初期,市政府通過很大的努力重點(diǎn)建設(shè)了投資近10億元的“43111”十項(xiàng)重點(diǎn)城建工程,隨著濱湖大道、富強(qiáng)小區(qū)、污水處理廠、天然氣管網(wǎng)、廣電中心等大型工程的開工建設(shè),該市城市功能日益完善,服務(wù)能力和發(fā)展水平逐步提高。
4、大手筆導(dǎo)演好今年經(jīng)濟(jì)大戲總體思路
(1)堅持以創(chuàng)新實(shí)干、跨越發(fā)展為主旋律。倡導(dǎo)思維創(chuàng)新、舉措創(chuàng)新、體制創(chuàng)新,堅持求實(shí)干、求實(shí)績、求實(shí)效,實(shí)現(xiàn)總量和質(zhì)量的跨越提升。
(2)堅持以更好更快、以快促強(qiáng)為工作主基調(diào)。緊緊把握發(fā)展機(jī)遇,集中一切精力,聚集一切財力,凝聚一切人力,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)又好又快地發(fā)展和社會全面進(jìn)步。
(3)堅持以結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變增長方式為主線。突出存量調(diào)強(qiáng)、增量調(diào)優(yōu),改造提升傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè),培育壯大戰(zhàn)略支撐,著力提高經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量和效益。
(4)堅持把六項(xiàng)重點(diǎn)工作作為主要抓手。深入推進(jìn)投資和項(xiàng)目建設(shè)、民營經(jīng)濟(jì)、農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、企業(yè)改革、對外開放、城鎮(zhèn)化建設(shè)六項(xiàng)重點(diǎn)工作,引領(lǐng)和活躍經(jīng)濟(jì)全局。
(5)堅持把改善人民生活作為一切工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。從解決群眾最現(xiàn)實(shí)、最關(guān)心、最直接的問題入手,切實(shí)改善城鄉(xiāng)居民的生產(chǎn)生活條件,使廣大人民群眾從改革發(fā)展中獲得更多的實(shí)惠,建設(shè)和諧冀州。
五、冀州招商優(yōu)惠政策
冀州市在做好發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)的同時筑巢引資也是本年度工作中的重中之重。
冀州市委、市政府一班人牢固樹立"身邊無海,心中有海"的意識,變封閉的"內(nèi)陸思維"為開放的"海洋思維",面向沿海,乘勢崛起,短板變長,后來居上。于是,他們面向沿海尋求戰(zhàn)略合作伙伴。冀州市政府相繼與唐山市曹妃甸工業(yè)區(qū)管委會簽署了《經(jīng)濟(jì)合作戰(zhàn)略框架協(xié)議書》,與秦皇島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會簽署了《戰(zhàn)略合作協(xié)議書》,與天津市南開區(qū)政府、天津市濱海新區(qū)管委會簽署了《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》。同時為了抓好筑巢引鳳工作,及時通過研究決定冀州制定出了一系列招商引資的優(yōu)惠政策,依此來加快本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
1、 優(yōu)化對外貿(mào)易主體結(jié)構(gòu),千方百計提升進(jìn)出口競爭力,積極培
育外向型骨干龍頭企業(yè)。
2、 創(chuàng)新招商模式,優(yōu)化發(fā)展環(huán)境,把招商引資工作推向一個新
的水平。
在招商引資地域上,重點(diǎn)吸引鞏固東南亞、港、澳、臺投資的同時,把招商引資重點(diǎn)進(jìn)一步轉(zhuǎn)向京、津、江、浙等省市,不斷提高我市利用外資水平和質(zhì)量。在招商引資對象上,重點(diǎn)放在聯(lián)絡(luò)國內(nèi)外知名大集團(tuán)、大公司、駐京商務(wù)經(jīng)濟(jì)組織、駐京商務(wù)參贊上。提高招商引資工作針對性,夯實(shí)招商引資工作基礎(chǔ)。堅持科學(xué)謀劃,常抓不懈,充分調(diào)動全市各級各個方面的積極性,爭取更多的項(xiàng)目和資金。繼續(xù)擴(kuò)大我市暖氣片、玻璃鋼制品、化工、紡織、食品添加劑等產(chǎn)品的出口,要用足、用活、用好國家、省、市各項(xiàng)扶持政策和獎勵基金,對出口大戶、新增出口產(chǎn)品、新增出口企業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)品出口給予重點(diǎn)扶持,實(shí)現(xiàn) 對外開放的新突破。
3、對外商投資信息產(chǎn)業(yè)、生物工程和新材料技術(shù)領(lǐng)域等高新技術(shù)項(xiàng)目,除享受上述優(yōu)惠外,增值稅的地方分成部分(嫁改、兼并、參股、收購、重組現(xiàn)有企業(yè)的,按新增增值稅計算),按年銷售額由同級財政通過支出渠道予以扶持:年銷售客在1000萬元以下的,三年內(nèi)按增值稅地方分成部分的50%予以扶持,年銷售客在1000萬元至2000萬元的,五年內(nèi)按增值額地方分成部分的50%予以扶持;2000萬以上的,五年內(nèi)按80%予以扶持。
對來冀州市從事高新技術(shù)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓的外商,其技術(shù)轉(zhuǎn)讓及技術(shù)轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的技術(shù)服務(wù)、技術(shù)咨詢和技術(shù)培訓(xùn)所得,年凈收入在30萬元以下的,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)、免征營業(yè)稅、所得稅。
六、冀州樓市分析
“喂,大姐您最近在忙什么呢?聽說您家買了一套100多平米的大房子?是長期居住還是投資收益呀?”如今,這是人們茶余飯后熱門話題。同時這一話題還被傳媒列入2007年(購房、理財、投資股票)談?wù)擃l率最佳話題。
目前,對于冀州人來說房價走向雖有些上揚(yáng),但是人們對于本地的樓市變化,沒有太大的關(guān)注。商鋪類的租賃交易還算比較看好,原因是城市區(qū)域規(guī);臄U(kuò)展,小商品批發(fā)、零售市場向?qū)I(yè)方面發(fā)展也帶動了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成交量。不過二手房交易市場冷清的更是讓人心急。
這是近日我們對這一區(qū)域市場調(diào)查的樓市分析與數(shù)據(jù)顯示:
1、 背景介紹
冀州市以它那獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢和獨(dú)天得厚原生態(tài)資源(衡水糊)為自己日后的發(fā)展創(chuàng)造了條件。
隨著近年來的快速發(fā)展,該市已具規(guī)模。目前市區(qū)人口14萬多人。市區(qū)道路規(guī)劃已成方格網(wǎng)式布局,現(xiàn)已擁有迎賓大街、建設(shè)大街、金雞大街和擯糊路等主干道約42公里,初步形成了“四縱七橫”的城市道路。
2、 城市商業(yè)金融規(guī)劃
隨著城市不斷發(fā)展,該市的商業(yè)金融方面由一中心、軸二線組成。
一中心迎賓市場,占地規(guī)劃300畝,各類門店500套。目前,已投資4400萬元建立了2——3層各類門店232套,建筑面積50000平方米整體概念設(shè)計為歐洲風(fēng)格。市場內(nèi)建有廣場、花壇、商貿(mào)交易場所;兩軸線迎賓商業(yè)街,從迎賓市場由南向北延伸,建有冀州市場、友誼商場、供銷大樓、電器商城等消費(fèi)場所200家。興華大街的冀州商廈、鐘表交易中心等消費(fèi)場所180家以及中國人民銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等金融服務(wù)場所等。
3、 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)分析
該市的和平路雖然在方位上有些靠南,但一些傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營使和平路與建設(shè)大街地段已經(jīng)成為該地商業(yè)地段。從北方縣級城市商業(yè)地產(chǎn)租賃價格來看,冀州市的商業(yè)房屋租賃還算是比較廉價的。
商業(yè)地產(chǎn)租賃交易價格顯示表格
4、 冀州市住宅樓市分析
冀州市隨著近年來的快速發(fā)展和城市規(guī)劃,該市相繼開發(fā)了信都、西苑、中京和湖濱以及具有歐式的長安小區(qū)等住宅項(xiàng)目。使市區(qū)住宅面積達(dá)到了144萬多平方米,人均居住面積18.2平方米。
(1)冀州市現(xiàn)已入住的房價數(shù)據(jù)顯示表格
(2)新項(xiàng)目啟動介紹
A、項(xiàng)目名稱:富強(qiáng)小區(qū)
沿商樓層為18(16——17)層 其余住宅樓為5-7層
項(xiàng)目位置:市政府對面(冀新路)
動工時間:準(zhǔn)備近期(1個月內(nèi))動工
竣工時間:2009年4月份
銷售價格:2450元/平米
B、項(xiàng)目名稱:府東二期
占地面積:20畝
項(xiàng)目位置:市政府北行200米(冀新路)
樓層為5層
銷售價格:1-4層 2000元/平米
2-3層2130元/平米 5層1660元/平米
項(xiàng)目開發(fā)商:衡水市千里馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
5、樓市購買群體特征分析
隨著近年來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的不斷的發(fā)展,樓市走式的全面上揚(yáng)不僅激起了消費(fèi)的購買欲望而且投資商也成了行業(yè)的主角。通過近期內(nèi)的調(diào)查,我們分析出了樓市購買群體年齡、職業(yè)、收入等信息以供公司領(lǐng)導(dǎo)層作為參考。
A、購房群體:購買時間95-99年
年齡:45—60歲期間
職業(yè):機(jī)關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)
月收入:800—1200元。
購買資金來源:單位購房補(bǔ)貼+積蓄
購買目標(biāo): 長時間居住,享受舒適的生活。
B、職業(yè):機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)干部、壟斷行業(yè)管理層、小企業(yè)經(jīng)理人
年齡:40-55歲 文化程度:高中-大專
月收入:3000-10000元
購房資金來源:長期上班的積蓄+親朋借用
購房目標(biāo): 為自己孩子結(jié)婚作準(zhǔn)備。
C、購房群體職業(yè):機(jī)關(guān)干部、外企白領(lǐng)、剛就業(yè)的大學(xué)生
年齡:28-35歲 文化程度:大!蟊
月收入:1000——5000元
資金來源:父母籌措、采用房貸。
購房目標(biāo):結(jié)婚急用+長期居住
七、 冀州文化與旅游資源開發(fā)規(guī)劃
說到冀州市,人們自然而然的會想到衡水湖和冀州古文化。冀州的衡水湖不僅清澈麗人而且冀州古文化遺址可以作些漂亮的文章。
為此,在冀州整體建設(shè)規(guī)劃中,冀州衡水湖和冀州古文化是不可缺一的。
今年初,冀州市充分發(fā)揮歷史文化,生態(tài)優(yōu)勢,大力發(fā)展旅游業(yè)和本地古文化。
1、大力發(fā)展湖濱路體育城。積極建設(shè)省青少年水上人才后備訓(xùn)練基地,并增上項(xiàng)目,力爭建成國家級訓(xùn)練基地,形成具有水上運(yùn)動特色的綜合性體育城。
2、建設(shè)水上旅游區(qū)。開發(fā)冀州小湖,筑島清淤,將人工筑島建成鳥類觀賞和水上項(xiàng)目觀賞區(qū)。
3、發(fā)展自然生態(tài)旅游。以荷花、鳥類觀賞為基礎(chǔ),進(jìn)一步提高旅游品位,優(yōu)化旅游環(huán)境,提高服務(wù)質(zhì)量。我們在2000年成立了衡水湖保護(hù)區(qū),2003年的時候又被列入了國家鳥類濕地自然保護(hù)區(qū)。衡水湖整個區(qū)域的面積是180平方公里,湖區(qū)的水面面積現(xiàn)在有75平方公里,儲水量大概在1.88億立方左右。
同時還深入開展歷史文化專題研究、歷史文獻(xiàn)整理和民間文化梳理,完成《冀州通史》編制工作。確立冀州文化特色定位,加強(qiáng)對冀州人文歷史的宣傳教育,增強(qiáng)全市人民對冀州歷史文化的認(rèn)知,提高冀州歷史文化的知名度和影響力。
加強(qiáng)文化遺存保護(hù)開發(fā)。制定并實(shí)施文物古跡保護(hù)規(guī)劃,加強(qiáng)對各類文物和古建筑、古墓葬等古跡遺址的保護(hù)和研究,積極探索保護(hù)性開發(fā)。保護(hù)和發(fā)展具有地方特色的民間藝術(shù)。建設(shè)一批標(biāo)志性文化設(shè)施,展示冀州歷史人文特色。建成符合國家標(biāo)準(zhǔn)的檔案館,建設(shè)國家二級文化館,爭創(chuàng)國家三級圖書館,籌建歷史文化博物館。
八、 衡水湖的治理介紹
在幾次國家環(huán)保部門組織召開的湖泊治理會議上,一些專家學(xué)者就衡水湖泊治理發(fā)表了各自的不通看法并提出了合理化的建議。
前不久,冀州市領(lǐng)導(dǎo)提出了加強(qiáng)對衡水湖為重點(diǎn)的城市建設(shè)治理。在治理建設(shè)中堅持科學(xué)性和統(tǒng)一性,綜合和協(xié)調(diào)相統(tǒng)一,請高手、詢高人引進(jìn)先進(jìn)理念,確保幾十年不落后。就衡水湖的治理問題,領(lǐng)導(dǎo)們經(jīng)過長時間的研究和推敲最終拿出了系列的治理方法。
1、治污、防止環(huán)境污染。
2、制止濫批亂建,以防止對生態(tài)環(huán)境的潛在威脅。
3、保護(hù)自然資源,依法查處破壞野生動植物資源的案件。其中,污染源的治理任務(wù)是綜合治理的首要任務(wù)。市政府在自然保護(hù)區(qū)核心區(qū)劃定嚴(yán)管區(qū),實(shí)行掛牌保護(hù)。如今,本著"因地制宜,先易后難,標(biāo)本兼治,注重實(shí)效"原則,正逐步實(shí)施,到本月底,將完成治理任務(wù)。
九、提案寫結(jié)束語
我們通過一段時間對冀州市整體發(fā)展簡單的考察,不僅了解到了冀州的風(fēng)土人情,而且更多的是對冀州幾年來的樓市發(fā)展進(jìn)行了把脈。在這期間我們感覺冀州人很樸實(shí),但主要是受區(qū)域環(huán)境文化的影響,最終使這里的人們對樓市這個的變化處于一種漠不關(guān)心的狀態(tài)。
在進(jìn)入冀州這個項(xiàng)目之前,我們會以專業(yè)、細(xì)致調(diào)查角度對冀州樓市發(fā)展趨勢和業(yè)態(tài)走向不間斷觀察與分析,最后釀成文字呈閱于公司領(lǐng)導(dǎo)審閱做為決策的參考。
經(jīng)驗(yàn)告訴我們,樓盤運(yùn)作的成功,源于彼此共同的努力。市場是個大轉(zhuǎn)盤,好的商業(yè)模式是尋求合理的利潤與市場接受度達(dá)到一個平衡。
我們追求的是開發(fā)、策劃與購買“共贏”。在做項(xiàng)目調(diào)查與策劃時都要增加各自的深度,才能成就房地產(chǎn)業(yè)的大事業(yè)!
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